Foto: escombros do Ed. Liberdade e vizinhos após desabamento.
A inspeção predial, também denominada autovistoria, se trata de uma vistoria técnica realizada por profissional capacitado, que tem como objetivo avaliar a conservação, estabilidade e segurança de um imóvel. O profissional contratado para realizar a inspeção executa um diagnóstico geral da edificação e recomenda, quando for o caso, avaliações e testes complementares nos sistemas que compõem o edifício, podendo envolver profissionais com diferentes especializações para recomendar a realização de obras de manutenção ou reforços estruturais.
A Lei da Autovistoria foi criada em 2012, no Rio de Janeiro, após o desabamento do edifício Liberdade, acidente que provocou a ruína de outras duas construções, além de danos ao Theatro Municipal. Apesar de apenas algumas cidades brasileiras terem legislação vigente (veja em https://www.patrimonium.eng.br/inspe%C3%A7%C3%A3o-predial) que obriga a execução por parte dos proprietários e condomínios, a inspeção predial acompanhada de uma manutenção preventiva permanente é indispensável para evitar que situações de risco ocorram. A falta de conservação, a execução de obras sem o acompanhamento de um profissional técnico legalmente habilitado e a má utilização da edificação são responsáveis por inúmeros acidentes, os quai podem acarretar prejuízos materiais e, principalmente, prejuízos que não podem ser repostos, como vidas humanas e animais. É importante salientar também que, segundo o artigo 1348 do Código Civil Brasileiro, o síndico ou o proprietário pelo imóvel é diretamente responsável por quaisquer danos causados a terceiros por negligência de manutenção na edificação.
Usualmente é recomendado que a inspeção predial seja realizada com intervalo máximo de cinco anos, garantindo inúmeros benefícios para o imóvel e para o proprietário, como segurança, valorização patrimonial, aumento da vida útil do bem, conforto, tranquilidade e economia. De acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), cada condomínio deve ter um manual de manutenção. Nele se encontram a periodicidade ideal pela qual os sistemas da edificação devem passar por vistorias e reparos.
Segundo o engenheiro especializado em inspeção predial e diretor do Grupo Delphi, David Gurevitz, durante a vistoria, o profissional deve verificar todas as condições de conservação do imóvel, sendo as rachaduras, vazamentos e infiltrações os problemas mais comuns encontrados. Além disso, também é frequente a falta de manutenção adequada de bombas de recalque, geradores, transformadores e elevadores, assim como a limpeza dos reservatórios com frequência inferior à recomendada.
Após efetuar a vistoria, o profissional técnico contratado elaborará o laudo técnico atestando as condições da edificação. No laudo técnico, o responsável pela vistoria informará se o imóvel se encontra em condições adequadas ou inadequadas de uso. Caso seja constatada a inadequação, o laudo técnico deverá informar, também, as obras de reparo necessárias para sua adequação, com o prazo para implementá-las. Caberá ao responsável pelo imóvel a adoção das medidas corretivas no prazo estipulado. Após a conclusão das obras de reparos indicadas no laudo técnico, será elaborado laudo técnico complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança, explica a Cartilha de Autovistoria do RJ.
É importante salientar que alterações aparentemente insignificantes podem ocultar problemas mais graves, assim, qualquer morador do imóvel pode notificar o proprietário ou síndico caso observe indícios de problemas na estrutura da edificação ou quaisquer manifestações patológicas que apareçam nas áreas privadas ou comuns, zelando pelo bem estar dos moradores e da edificação em si.
Fonte: texto baseado na cartilha “Autovistoria de Avaliação Predial” da Prefeitura do Rio de Janeiro e na publicação “Check-up preventivo de prédio é chave para a segurança” do Jornal Estadão.