Quando o assunto é o Laudo Técnico de Avaliação (LTA), é comum surgirem dúvidas acerca do que aborda esse tipo de laudo, quem está autorizado a elaborá-lo e, principalmente, qual a importância desse laudo para as diversas situações às quais um imóvel pode estar sujeito.
O Laudo Técnico de Avaliação (LTA) trata-se de um documento elaborado por Engenheiro ou Arquiteto expert na área de avaliação onde se busca determinar o valor de um bem após este ser adequadamente vistoriado. Nesta análise também são verificados os fatores valorizantes ou desvalorizantes da região e quaisquer outros pontos influenciadores que possam interferir positiva ou negativamente no valor final do objeto da análise, segundo as condições do mercado vigente.
A avaliação de bens tem como objetivo, entre outros, determinar o valor de mercado de determinado bem a fim de sustentar transações financeiras, a exemplo de subsidiar operações de compra e venda entre empresas ou particulares ou para auxiliar questões judiciais, dando suporte técnico, direta ou indiretamente, a uma transação.
Os objetos de uma avaliação variam desde terrenos, apartamentos, casas, lojas e galpões até bens atípicos como escolas, shoppings, hotéis, indústrias, etc., assim, por conseguinte, o profissional contratado para realizar o laudo técnico deve contar com um repertório técnico-científico especializado capaz de abranger essa pluralidade de situações, bem como ter conhecimento estatístico, probabilístico, de orçamentos, de custos, de áreas com impedimentos de comercialização, de engenharia econômica, de patologia das construções, e outros inúmeros fatores que podem influenciar no valor de um bem.
Essa especialização e abordagem ampla de conceitos econômicos, imobiliários e técnicos é desenvolvida nos ramos da engenharia e arquitetura, tornando estes profissionais altamente capacitados para realizar uma correta análise técnica, fundamentada em anos de estudo direcionado.
Como resultado de um trabalho conjunto entre engenheiros e arquitetos, com participação ativa do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), deu-se a elaboração da Norma Brasileira de Avaliações de Bens (ABNT NBR 14.653), a qual estabelece padrões normativos para as avaliações técnicas de bens, tendo repercussão internacional e se tornando requisito para a elaboração de laudos para instituições como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, BNDES, PETROBRAS, FINEP, SABESP, DNIT e Receita Federal.
As normas brasileiras dispensam os critérios subjetivos e opinativos na avaliação de bens, prezando por conceitos e ferramentas técnico-científicas que comprovem e esclareçam a formação do valor final de mercado apresentado na conclusão dos laudos.
Recentemente, apesar da ampla repercussão da importância de um laudo técnico elaborado por profissional capacitado, observa-se um aumento do número de elaborações de documentos baseados em conceitos puramente opinativos, conhecidos como Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), fruto da resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COCEFI). Este documento busca formalizar uma opinião não embasada em conceitos normativos, invalidando sua denominação como laudo por carecer de pré-requisitos técnicos.
Para elaborar um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), não está previsto nenhum nível de fundamentação ou demonstração por escrito dos critérios e cálculos utilizados para embasar o valor final do bem, sendo necessárias apenas informações que em nada auxiliam na apuração dos valores, como pode ser analisado nas tabelas a seguir, apresentadas no Workshop “Laudo de Avaliação: um trabalho baseado em métodos técnicos e normativos, não uma opinião” realizado pelo IBAPE:
Além do exposto acima existe um perigoso conflito de interesses quando se pensa em avaliações feitas por quem tem interesse em comercialização. Tal conflito pode facilmente supervalorizar mercados e consequentemente gerar um desequilíbrio/colapso.
Quanto às questões legais que embasam a discussão LTA x PTAM, pode-se citar:
· Resolução Nº345/1990 da Lei Federal Nº5194/66, a qual atribui competência exclusiva aos engenheiros para avaliações e perícias de imóveis, móveis e indústrias, não possuindo valor jurídico os laudos e demais trabalhos quer públicos ou privados, quando não realizados por profissionais registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).
· Resolução Nº51 do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), a qual atribui ao arquiteto a competência de realizar inventário, vistoria, perícia, avaliação, monitoramento, laudo e parecer técnico, auditoria e arbitragem em obra ou serviço técnico referente à preservação do patrimônio histórico, cultural e artístico.
· Em acórdão julgado pelo Colegiado do TJSP, de 10/01/2021, com participação do Desembargador Celso Pimentel, no agravo de instrumento n°2251344-07.2020.8.26.0000, ficou decidido que a avaliação de imóvel e de aluguel constitui matéria técnica que afeta à engenharia e à arquitetura e não se admite a nomeação de corretor de imóveis para a perícia.
Apresentadas as resoluções acima, exalta-se a capacitação de engenheiros e arquitetos na elaboração fundamentada de Laudos Técnicos de Avaliação, apresentando conhecimentos técnico-científicos que sustentam a avaliação de bens com resguardos metodológicos e normativos.