Para entendermos o que está acontecendo, um breve histórico dos acontecimentos no segmento nos últimos anos:
2008-2012 – Mercado imobiliário brasileiro permanece imune à crise dos EUA (colapso das hipotecas subprime) e assiste a valorização dos preços de venda. A valorização média de um imóvel de 2007 a 2014 foi de 112,86% (dados do índice FipeZap);
2015-2017 – A partir de 2015, os problemas da economia brasileira, resultantes majoritariamente da tentativa fracasassada de implementação da Nova Matriz Econômica, se manifestam explicitamente. O país vivencia uma redução brusca do produto interno bruto, com especial impacto no mercado imobiliário. A valorização nominal dos imóveis foi de apenas +1,32% em 2015 (o que significa que houve queda real, descontando-se a inflação). 2016, ainda em crise, a variação foi de +0,57% (novamente queda real) e em 2017 foi -0,53%, sendo a primeira vez na história que o indicador apresentou queda nominal.
O termo bolha imobiliária é fortemente descartado por especialistas como Caio Bianchi (diretor de inteligência de mercado do Zap) e Ricardo Amorim (economista e comentarista de política econômica). O círculo virtuoso do mercado imobiliário brasileiro não se deu sem embasamento. Ele teve início a partir do momento em que as pessoas passaram a ter acesso a crédito. O acesso ao crédito deu vazão a uma altíssima demanda reprimida até então, o que elevou a liquidez e os preços dos imóveis. Porém, não existe demanda constante e durante a recessão o aumento de oferta se chocou com a redução da procura. “[...] tanto não era bolha que, mesmo neste cenário, observamos queda bastante comportada nos preços. As variações se mantiveram nominalmente positivas até 2016” afirma Caio Bianchi. Portanto, “[...] o que aconteceu durante os anos anteriores a crise não era bolha, somente o efeito da melhora na economia [...]”, acrescenta.
A despeito disso, é possível questionar se não houve “bolhas locais” como, por exemplo, na Zona Sul do Rio de Janeiro, mais especificamente nos bairros de Leblon e Ipanema, aonde os preços caíram 4,45%. Uma justificativa para essas bolhas locais seria o baixíssimo nível de oferta nessa região e a crença de que, tendo isso em vista, não haveria crise que afetasse o poder de compra de potenciais moradores desses bairros (i.e., o extrato de renda superior da sociedade ficaria imune). Na medida em que a economia desacelera e enxerga-se que houve, sim, impacto nas camadas superiores – juntamente com a escalada da violência no Rio de Janeiro, devida à calamidade das contas públicas do estado – os preços sofrem uma correção bem maior e nos levam a refletir se houve ou não uma valorização excessiva, descolada dos fundamentos básicos do mercado imobiliário.
O que esperar a partir de agora? O mercado espera retomada gradual nos preços e mais estabilidade para os próximos meses de 2018 (tanto aluguel quanto compra). Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), para 2018 deve-se esperar um crescimento de 15% na oferta de crédito imobiliário com origem em cadernetas de poupança. Isto, em somatório com a queda da taxa básica de juros (Selic), já deve ser o suficiente para iniciar uma retomada no mercado, mas não proverá tração suficiente para revolucionar a movimentação de preços.
Para Bianchi, esta “volta aos trilhos” do mercado somente poderia ser parada caso ocorressem “movimentos abruptos na economia como um todo”, referindo-se as eleições em outubro. Porém, baseado nas apostas da maioria dos economistas, acredita-se que independente do candidato eleito a política econômica não será radicalmente modificada.
Fonte: texto baseado em matéria de Paula Zogbi, guia Onde Investir 2018.